Александр Назайкин. Книги, лекции и семинары

Время для рекламы недвижимости

Поиск по сайту:

۩ На главную

□ Текстовая версия лекции

□ Видеоверсия лекции

Текстовая версия лекции А. Назайкина "Время для рекламы недвижимости "

Когда рекламировать недвижимость?

Эффективность рекламы напрямую связана со временем ее выхода. Чем ближе к предполагаемому моменту покупки недвижимости реклама попадает на глаза покупателя, тем выше ее воздействие. Хотя народная поговорка гласит «готовь сани летом», подавляющее большинство потребителей задумываются о покупке, только ощутив ее необходимость (или неизбежность).

Сезонные товары, как правило, продают накануне или во время их активного пользования. Поэтому и реклама их носит временный характер. Бывают сезоны и промежутки времени, когда люди вообще предпочитают не думать о каких-либо покупках, кроме самых необходимых (пищи, напитков и др.). Обычно это бывает летом, когда люди уходят в отпуска, расслабляются, отдыхают. В недвижимости общий спад часто приходится именно на лето.

Самые удачные дни для рекламы можно определить с помощью маркетинговых исследований. Они не обязательно должны быть дорогими. Например, в некоторых случаях достаточно опросить продавцов недвижимости в интересующих районах. Они точно скажут, в какой день, в каком районе, какую недвижимость больше всего покупают.

С точки зрения рекламы даты бывают не только «положительными», но и «отрицательными»: день национального или местного траура. Также имеет значение и то, каким является день: праздничным, предпраздничным или послепраздничным. Так, подавляющее большинство рекламодателей воздерживаются давать рекламу в течение нескольких дней после 1-го января, когда люди отдыхают и не думают о покупках.

Одним из простых методов выбора времени для рекламы является анализ графика продаж недвижимости за определенный период. Если рекламодателя интересует месяц, то он анализирует распределение годовых продаж. Если неделя, то — месячных продаж. Если день, то — недельных.

Например, рекламодатель имеет данные, что объем продаж недвижимости в течение года (без влияния рекламы) распределяется по месяцам в следующем процентном соотношении:

январь — 4,

февраль — 8,

март — 10,

апрель — 12,

май — 12,

июнь — 3,

июль — 2

август — 3,

сентябрь — 8,

октябрь — 10,

ноябрь — 13,

декабрь — 15.

Соответственно он выбирает и месяцы для наиболее интенсивной рекламы, %:

январь — 4,

февраль — 8,

март — 10,

апрель — 12,

май - 12,

июнь — 3,

июль — 2

август — 3,

сентябрь — 8,

октябрь — 10,

ноябрь — 13,

декабрь — 15.

Реклама недвижимости и праздники

С точки зрения влияния времени на продажи недвижимости весьма любопытны наблюдения В. Овсянникова: «Примерно до 20 января, пока не пройдут новогодние праздники и не протрезвеет после них голова, да не обменяются наши сограждане друг с другом впечатлениями о том, как встретили Новый год, на рынке недвижимости делать нечего: никаких новых предложений от продавцов, за исключением выставленных на продажу в последние месяцы прошлого года, и не проданных по причине своей завышенной стоимости. Впрочем, спрос также невелик: народ отдыхает...

Примерно до 20 января на рынке недвижимости делать нечего: некоторые агентства недвижимости в это время в полном составе уходят в отпуск.

Предложение на рынке жилой недвижимости в это время примерно вдвое меньше, чем в остальные месяцы года.

Начиная с 20 января предложение начинает увеличиваться. Но одновременно с увеличением предложения увеличивается и спрос. Где-то к концу февраля спрос начинает обгонять предложение, и цены на недвижимость — повышаться.

Рост цен длится примерно до середины апреля.

Наступают майские праздники… Спрос на недвижимость снова падает. Предложение — тоже падает, но совсем немного… Спрос на майские праздники падает сильнее, чем предложение. Но праздники проходят, и после 11—12 мая наступает «ударная неделя», когда отдохнувшие покупатели хотят наверстать то, что упустили за время праздников. Но это только неделя. В последние 10 дней мая спрос опять снижается, и причина проста и банальна: школа, институт и другие «детские проблемы»: у кого — экзамены, кто-то готовится к институту. Спрос в это время резко снижается. Предложение — тоже снижается, но не так сильно.

В июне «детские проблемы» продолжаются: кому-то — поступать, у студентов — сессия … Привычный уклад жизни нарушен. Спрос на недвижимость снижен. Предложение превышает спрос. Цены на недвижимость начинают снижаться.

Такое положение дел наблюдается примерно до середины июля. Где-то в середине июля спрос начинает возрастать. Это, наверное, самое лучшее время года для покупки квартир: цены — снижаются, продавцы — готовы торговаться, предложение — большое и есть из чего выбрать.

Многие (но не все) покупатели, кто решает купить квартиру в это время года, делают это «для детей», чтобы дети пошли в школу, детский сад, институт… из новой квартиры. То есть торопятся к первому сентября. И большинство — опаздывают. Дело в том, что на покупку квартиры от момента начала поиска и до того момента, как человек въезжает в уже свою квартиру, требуется примерно два месяца, а если покупка совершается с помощью ипотеки — все три месяца. То есть тот, кто принимает решение купить квартиру в середине июля — начале августа, въедет в нее только в конце сентября — октябре. Но тем не менее спрос на квартиры в середине июля возрастает, в августе спрос начинает превышать предложение и с середины августа — начала сентября цены начинают расти.

Число сделок на рынке возрастает, цены — растут. Пик цен приходится примерно на конец октября — середину ноября. Это, пожалуй, лучшее время года для продаж городской жилой недвижимости. В середине ноября спрос начинает сокращаться. В начале декабря покупатели понимают, что купить до Нового года ничего уже не успеют (так, чтобы Новый год встретить в новой квартире) и откладывают квартирный вопрос на следующий год…

Если взять данные регистрирующих органов, то можно заметить, что пик зарегистрированных сделок приходится совсем не на те сроки, которые я называю. Например, в мае регистрируется больше сделок, чем в апреле, а больше всего сделок регистрируется в конце года — в декабре. Так получается потому, что процесс выбора квартиры и покупки требует времени: допустим, человек в конце октября начал искать квартиру. Недели три—четыре уйдет только на поиски подходящего варианта. Ну а там окажется, что у продавца квартиры не собраны документы, необходимые для продажи. Пару недель нужно на сбор документов, да две недели — на гос. регистрацию сделки, — вот и конец декабря.

Чаще всего сезонные колебания накладываются на какой-то тренд: либо растущий, вызванный ажиотажным спросом, либо падающий, вызванный паникой. И в этом случае сезонные колебания не всегда могут изменить общий ценовой тренд. Однако в отсутствие ажиотажа и паники на рынке недвижимости, сезонные колебания цен на рынке жилой недвижимости Москвы проявляются достаточно четко».

Вот такая вот цикличность спроса-предложения в Москве получается. В соответствии с ней можно регулировать рекламную активность.

Видеоверсия лекции«"Время для рекламы недвижимости"А. Назайкина

(готовится к публикации)

Более подробную информацию на эту тему можно найти в книге А. Назайкина «Недвижимость: как ее рекламировать».

См. также:

۩  ▲

© Цитирование и перепечатка материалов с данного сайта разрешены только с указанием авторства и источника: Александр Назайкин – www.nazaykin.ru