Александр Назайкин. Книги, лекции и семинары

Характеристики рынка недвижимости для рекламы

Поиск по сайту:

۩ На главную

□ Текстовая версия лекции

□ Видеоверсия лекции

Текстовая версия лекции А. Назайкина "Характеристики рынка недвижимости для рекламы "

Данные рынка помогают видеть не только собственное предложение, но и множество чужих, имеющих свои достоинства, влияющих на цену и условия реализации продаваемых товаров. Стоит обратить отдельное внимание как на общий рынок товара, так и на конкурентный.

Для того, чтобы достаточно изучить свой рынок, можно «проработать» газеты, журналы, бюллетени, сайты с рекламой недвижимости. Например, рубрика «Продается дом» даст определенное представление о рынке продавцов - что, в каком количестве,  по какой цене на данный момент выставляется на продажу.

Рубрика «Куплю дом» позволит увидеть спрос покупателей - что, в каком количестве, по какой цене они хотели бы купить сегодня.

Будет полезной и рубрика «Меняю дом», и другие - все вместе они помогут составить частичное представление о современном рынке недвижимости.

Однако не стоит опираться только на анализ газетно-журнальных объявлений. Он не всегда может оказаться объективным, не однобоким. Для того чтобы получить наиболее полное представление о рынке недвижимости, не помешает опросить знакомых, почитать специализированные издания, обратиться за консультацией к профессиональным риэлторам.

В итоге на основе всей полученной информации продавец недвижимости должен суметь самостоятельно ответить на следующие вопросы:

Что из себя представляет рынок недвижимости в общем?

Если оттолкнуться от история развития рынка недвижимости, то можно вспомнить, например, что в Москве в 90-х годах общий жилой фонд составлял около 3,4 млн квартир, которые располагались в 39 300 жилых строений общей площадью 176,2 млн м². В части домов жилого сектора имелись нежилые помещения общей площадью более 14 млн м².

В Москве в конце 1997 г. структура купли-продажи квартир выглядела следующим образом (%):

• однокомнатные квартиры — 46,

• двухкомнатные — 39,

• трехкомнатные — 10,

• многокомнатные — 5.

Под воздействием различных причин цены на недвижимость могут значительно меняться даже в пределах достаточно короткого периода времени. Так, например, в Москве в течение 1997 г. специалисты отметили три колебания цен. Первое изменение произошло в период с января по сентябрь — цены на жилье в это время падали со среднемесячной скоростью 0,5—1,2 % в зависимости от типа и местоположения дома. Второе изменение в ценообразовании было в сентябре-октябре. В это время произошла стабилизация цен с последующим за ней увеличением числа сделок. Третье — с ноября по декабрь — характеризовалось уже ростом цен на 4—8 % в зависимости от типа и местоположения дома.

Причинами падения цен стали:

• резко возросший разрыв между количеством потенциальных продавцов и платежеспособными покупателями;

• снижение цен на некоторые виды жилья на первичном рынке;

• информированность населения о тенденции к снижению цен и соответствующее формирование отложенного спроса.

Причины роста цен заключались в ожидании принятия закона «О государственном контроле за соответствием крупных расходов фактически получаемым физическими лицами доходам» (стремление совершить крупные покупки до принятия закона), а также в ожидании деноминации (стремление обезопасить свои денежные средства).

Таким образом совокупность многих факторов влияет на цены жилья в целом, и на цены конкретного объекта. Стоимость зависит от таких факторов, как спрос и предложение, местоположение и удаленность от транспорта, тип и материал дома, планировка и состояние квартиры, этажа, наличия балкона, телефона, дополнительных комнат и удобств.

В августе 1998 г. страну накрыл экономический кризис. Произошло кратковременное падение цен. В начале XXI в. цены вновь поползли вверх. В конце 2005 г. «резко сократилось количество предложений на вторичном рынке столичной недвижимости — если нормальный объем предложений в Москве составляет 35—40 тыс. единиц, то сегодня он не превышает 20—23 тыс. По сравнению с прошлой осенью количество предложений сократилось на 40 %. То есть квартир мало, а спрос растет…».

Кризис, начавшийся в 2008 г., внес свои коррективы в стоимость недвижимости на рынке. Хотя в европейских странах началось ежегодное снижение цен на 4—5 %, в России существенного падения цен не наблюдалось. В некоторых регионах цены стабилизировались, а в некоторых продолжили медленный рост.

Например, в Москве в 2012 г. рынок недвижимости характеризовался умеренным ростом цен и увеличением предложения новых объектов. «Основной ценовой тренд 2012 г. заключается в его отсутствии. Весь год цены топтались на месте, четко выраженного тренда ни на повышение, ни на понижение не было… Небольшой рост на уровне инфляции — на 5—7 %. Его в основном обеспечивают наиболее ликвидные объекты, тогда как в целом квартиры сколько стоили в начале года, столько стоят и сейчас…»

Интересно, что к середине 2012 г. цены в новостройках Москвы и Подмосковья достигли докризисного уровня. В начале марта 2008 г. средняя цена на 1 м² в Москве превысила отметку в 5000 долл. В 2012 г. она составила в мае в среднем 162 523 руб. (5100 долл.). Соответственно однокомнатная квартира (40 м2) стоила в этом году около 6,5 млн руб.

В 2015г. на фоне нового глубокого экономического кризиса цены на вторичную недвижимость в Москве и Подмосковье «Реальные суммы сделок упали значительно, а размер скидок достиг максимума за последние десять лет…

Три четверти продаж на вторичном рынке жилья в третьем квартале 2015 года прошли с дисконтом…»

Рынки недвижимости различных городов существенно отличаются друг от друга. Например, «жилой фонд Новосибирска — это панельные (кирпич и панель), девятиэтажные (кирпичные «сталинские» и панельные), а также современные девятиэтажные дома улучшенной планировки. Как правило, наименьшие цены на квартиры в так называемых «хрущевках», самые высокие — на квартиры улучшенной планировки. На стоимость жилья также влияет месторасположение дома, удаленность от центра, транспортных магистралей, объектов социальной сферы.

Город разделен на 10 административных районов: Дзержинский, Железнодорожный, Заельцовский, Калининский, Кировский, Ленинский, Октябрьский, Первомайский, Советский и Центральный. В настоящее время престижными считаются Центральный и Железнодорожный районы, а также верхняя часть Академгородка (Советский район) и часть Левобережья, где когда-то проживала партийная и ученая элита, руководители крупных промышленных предприятий.

По данным Ирины Жаровой—Райт, на первичном рынке квартиры повышенной комфортности в среднем (в 2005 г.) стоят около 1034—1200 долл. за кв.м, в перспективных районах средней удаленности и приближенных к центру — 800—900, на окраинах — 550—750 долл. за кв.м.

Вместе с этим соотношение спроса и предложения в различных частях города весьма неоднородно. Например, в Академгородке, где потребность в жилье многократно превышает его наличие, имели место сделки по рекордной для города цене квадратного метра — 2000 долл.»

В 2012 г. в стоимость 1 м² жилой недвижимости, в частности квартиры, на вторичном рынке Новосибирска составила «порядка 58,4 тыс. руб., для сравнения по Сибирскому региону, в Красноярске стоимость 1 м² жилья на сегодня составляет 57,4 тыс. руб., в центре Поволжского региона стоимость жилой недвижимости, например для вторичного рынка недвижимости Самары на текущий момент составляет 55,5 тыс. руб. за 1 м². Просматривается тенденция увеличения стоимости квартир в сторону европейской части России, так 1 м² вторичного жилья в Нижнем Новгороде стоит уже 62,3 тыс. рублей.

Стоимость квадратного метра квартир на вторичном рынке недвижимости Новосибирска несколько выше, чем в новостройках. Такая тенденция существует не во всех городах и объясняется тем, что большинство квартир в новостройках продаются без ремонта и сантехники или с черновой отделкой. Также, цены квартир в новостройках ниже, пока дом находится на этапе строительства, не получены документы о сдаче дома и вводе его в эксплуатацию, либо сданная новостройка еще не отрегистрирована в УФРС НСО.

В новых домах Новосибирска средняя цена квадратного метра квартиры на сегодняшний день составляет 48,3 тыс. рублей…»

По состоянию на первый квартал 2016, средняя цена за квадратный метр квартиры на вторичном рынке в городе Новосибирск составляла 61 628 руб., средняя цена на квартиры — 3 351 030 руб.

Интересные процессы происходят также на рынке домов Подмосковья, где до кризиса 2008 г. практически ежемесячно на рынок выводились три-четыре новых коттеджных поселка различных ценовых категорий. «Элитные поселки перестают быть камерными, рассчитанными не более чем на 20—30 домов. Теперь в моде огромные, включающие в себя 200—300 объектов поселки в стиле американского «Беверли хиллз» с максимальным набором инфраструктурных элементов. Однако утверждать, что богатые покупатели «на ура» приняли новшества застройщиков, пока нельзя: продажи идут, но ажиотажного спроса не вызывают. Поселки бизнес-класса, наоборот, теряют в количестве строящихся домов и в наборе дополнительных опций: сегодня на их территории возводятся в лучшем случае небольшой спорткомплекс, магазин, кафе и детская площадка. Покупатели довольны — такой «минималистский» подход означает для них серьезное снижение ежемесячных платежей за пользование инфраструктурой.

Изменилась ситуация и в секторе коттеджных поселков эконом-класса. Во-первых, их стали строить больше. Во-вторых, они появляются не только по самым дешевым южным направлениям, но и на севере, и на дорогом престижном западе области. Это не могло не сказаться на увеличении спроса, который и без того превышал количество предложения дешевых коттеджей и таунхаусов практически в два раза».

В начале 2016 года отмечалось: «Рынок элитной загородной недвижимости переживает резкое падение, на ряд объектов цены снижены на 50%, те, кто не готов продавать дома по текущим ценам, просто ушли с рынка. Из-за роста доллара собственники уже не могут получить за свой дом даже те деньги, которые в них в свое время были вложены (большинство материалов были импортными и завозились из-за границы). Однако есть и те, кто готов смириться с убытками, лишь бы быстрее расстаться со своей загородной резиденцией…»

Какие дома продаются быстро? Какие медленно? Почему?

Например, дома в некоторых восточных районах Москвы продаются медленно, так как экологическая обстановка там осложнена частыми западными ветрами, несущими с собой вредные вещества со всего города.

Не достаточно быстро продаются квартиры и дома в районах с низкой покупательной способностью. С одной стороны, на сегодня около 85 % всего населения страны имеют крайне низкий покупательский уровень. С другой стороны, такое положение наиболее характерно для регионов с высоким уровнем безработицы.

В XXI в. в связи с повышением платежеспособности покупателей наблюдается повсеместный рост цен.

Кто переезжает? Почему? Откуда и куда?

Например, малоимущие переезжают из больших квартир в меньшие, снижая таким образом свои расходы по содержанию квартир. В Москву переезжают люди для занятия бизнесом. Люди перебираются из одного района города в другой из-за престижности, экологии, близости к работе или родственникам и т.д. Например, существенную часть покупателей элитной московской недвижимости составляют работники нефтяной сферы.

Какова демографическая ситуация?

Низкий уровень рождаемости и высокая смертность повышает средний уровень обеспеченности жильем. При неблагоприятной демографической ситуации в стране спрос на жилье меньше, чем он был бы при растущем количестве населения.

Например, в средине 90-х годов XX в. у ученых было предположение, что, исходя из сложившийся демографической ситуации в столице, средняя обеспеченность жильем жителей Москвы будет возрастать на 0,2 м² ежегодно безо всякого нового строительства.

Что влияет на стоимость недвижимости на рынке?

На конечную цену дома существенно могут повлиять тип проекта или застройки, вид строительных и отделочных материалов, наличие и пропускная способность транспортных магистралей, экология, соседи. Также при определении цены может учитываться и планирование строительства в районе новых предприятий, транспортных линий, культурных, спортивных и развлекательных комплексов. В расчет берутся и безработица, криминальная ситуация в районе, происшествия и т.д.

Например, в Москве в конце 90-х годов, после того как у одного из домов на Мичуринском проспекте рухнула одна из строящихся секций, платежеспособный спрос на квартиры в панельных домах снизился на 13—15 %.

На стоимость недвижимости влияют различные государственные и городские программы, такие, например, как «Программа расселения ветхого жилья в Москве», закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и др.

Большое влияние оказывают различные ипотечные программы. Так, в 2015 году отмечено: «Правительство не будет расширять программу субсидирования ипотеки на вторичное жилье. Эксперты ожидали, что поддержка повысит спрос на 20%, но теперь вторичный рынок продолжит падение, а заодно может потянуть за собой и рынок новостроек.

Минфин не будет расширять программу субсидирования ипотечной ставки на вторичное жилье, сообщает РИА «Новости» со ссылкой на заместителя министра финансов Алексея Моисеева. «Никакие вопросы расширения программы с точки зрения качества программы не обсуждаются. Обсуждается только вопрос ее продления в текущем виде», — заявил Моисеев. Отмечается, что идея была отвергнута Минфином, так как одна из целей этой программы — стимулирование строительства, то есть поддержка первичного рынка.»

Каково влияние социальных программ?

Бесплатное жилье для граждан все больше становится явлением нереальным. И на смену ему приходят программы возвратного или безвозвратного субсидирования. Например, в Москве с 1 февраля 1998 г. введен «Порядок постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилья в Москве». С этого времени нуждающиеся в жилье могут получить на покупку жилья безвозмездные субсидии до 70 % от строительной стоимости квартиры. Также при покупке жилья практикуется и предоставление значительной скидки официально зарегистрированным жителям города.

Правительство Москвы, в частности, пыталось продавать муниципальное жилье и с помощью жилищных облигаций. Однако таким способом за год было продано площадей в целом не более, чем в одном панельном доме, т.е. влияние этой программы на рынок недвижимости практически отсутствовало.

В XXI в. в Москве стартовала социальная программа «Молодой семье — доступное жилье», которая возвращает в столичную казну вложенные в нее городом средства. В северной столице запущена программа «Жилье для молодежи».

Каковы ставки по жилищному кредитованию?

Например, при достаточном количестве ипотечных организаций и проценты по кредитам невелики, то можно рассчитывать на широкую группу потенциальных покупателей. Если кредиты дороги, то стоит рассчитывать лишь на тех покупателей, у которых есть собственные свободные средства.

В России, к сожалению, ипотека еще только начинается. В конце 90-х годов зарегистрировано создание первого в стране Федерального агентства по ипотечному кредитованию. Сначала ставки такого займа были настолько высоки, что позволить себе такой способ приобретения могли только очень не многие. Практически только те, кто может купить себе жилье и не прибегая к кредитованию.

В 1998 г. был принят закон «Об ипотеке», в 2003 — закон «Об ипотечных ценных бумагах», дополненный в 2004 г. поправками.

В 2005 г. в России ипотекой занимались 200 банков. Помимо них на рынке присутствуют ипотечные брокеры, страховщики и оценщики. В регионах ипотека более востребована, чем в Москве, и по мере того как она становится доступнее, ощутимее дорожает жилье.

В XXI в. ситуация начала меняться — все больше людей покупают недвижимость именно через ипотеку. Вместе с тем пока ипотекой в России может воспользоваться лишь 10—12 % населения — дороговизна (до 15 % годовых) и величина первоначального взноса (30—50 %) делают ипотечные кредиты уделом состоятельных россиян.

Как много сходной недвижимости на рынке? Каково влияние этого количества на продажи?

В конце 90-х годов XX в. число недостроенных коттеджей вокруг Москвы значительно превысило количество желающих их купить. Произошло резкое снижение цен на этот вид недвижимости.

На рынке Москвы присутствует незначительное число однокомнатных квартир приличного качества. В связи с этим и спрос, и цены на этот вид недвижимости остаются стабильными.

В северных регионах иногда стоимость квартир была меньше стоимости билета на самолет.

Важно ответить и на другие вопросы, например:

• каков национальный состав конкретного рынка?

• каковы межнациональные отношения?

• какова политическая ситуация в регионе?

• нет ли территориальных споров у государственных субъектов,

у частных лиц?

и др.

Вся эта информация убережет продавцов от многих тактических и ценовых ошибок, помогут увидеть на рынке не только собственное предложение, но и множество чужих, имеющих свои достоинства, влияющих на цену и условия другой продаваемой недвижимости.

Изучение основных характеристик товара, его потребителя и рынка заложат основу в создании и распространении рекламного сообщения. На фоне собранной информации будет отчетливо виден сам объект недвижимости, его покупатели, положение среди конкурентов. Выявятся слабые стороны недвижимости. Также станут понятны и сильные характеристики, которые можно будет использовать при подготовке эффективной конкурентоспособной рекламы.

Чем точнее и подробнее будут представлены исходные данные, тем легче будет подбирать отвечающие им эффективные решения.

Видеоверсия лекции"Характеристики рынка недвижимости для рекламы"А. Назайкина

(готовится к публикации)

Более подробную информацию на эту тему можно найти в книге А. Назайкина «Недвижимость: как ее рекламировать».

См. также:

۩  ▲

© Цитирование и перепечатка материалов с данного сайта разрешены только с указанием авторства и источника: Александр Назайкин – www.nazaykin.ru